Подобрения на обект под наем

[agenciqmax]

Здравейте,

Имам направени подобрения на обект под наем - реновирах цялата сграда. Нова ел иснталация и табло - 20 000 лв, плоча и шлайфан бетон 4000 лв, нови тоалетни, нова ВиК от до, плочки по пода, мазето, трайни конструкции, които пазят втория етаж, метални парапети и др.
По договор има следната клауза:
Страните се договарят, че извършените подобрения и преустройства с
оглед привеждането на помещението в състояние годно за желания от наемателя
начин на ползване- хранителен магазин, остават в собственост на
наемодателя.

Никъде не съм подписвал, че са безплатни за Наемодателя. Има обаче натрупан наем за около 15 000 лв, докато правех обекта. Сега се махам от там, но наемодателя си търси тези 15 000 лв, макар, че му казвам, че му оставям подобрения за 40 000 лв. Мога ли да заведа дело и да претендирам опростяване на тази сума, на база подобренията и мога ли да претендирам даже ралзиката да ми се заплати от Наемодателя?

[ivanov_p]

Имате три варианта - насрещен иск в същото дело за цялата сума, възражение за прихващане в същото дело и отделен иск в друго дело. Договора не е достатъчно ясно написан и какво ще присъди съда е Божа работа.

[agenciqmax]

Голяма част от работата на майсторите мина без фактура, Може ли да се наема оценител да оцени целия ремонт?

[ivanov_p]

Не може да наемете оценител, съдът го назначава. Това е сложен иск, трябва правилно да се зададат задачите на експертизата за да се докаже правилно размера на извършеното, много точно да се обоснове правото ви като наемател да получите обезщетение и т.н. В никакъв случай не може да се оправите без адвокат, бих казал много добър адвокат.

[guest1]

Голяма част от работата на майсторите мина без фактура, Може ли да се наема оценител да оцени целия ремонт?

Първо - не може да наемете оценител. Както Пейчо (ivanov_p) е обяснил, вещите лица се назначават от съда с конкретни въпроси.
Второ - не може да претендирати за тези подобрения. Същите са направени без съгласие от наемодателя и не е докадано, че са били небходими!

[nikodim77]

Здравейте,
Напоследък по-рядко се включвам, но сега намерих свободно време…
Един от принципите ми при съдебни "битки" е, при представяне на доказателства да се ползват всички възможни средства, разписани в процесуалните правила, но и не до там разписани…, Доколкото имам спомени, и ако не се лъжа, ivanov_p също споделя тези приоми…? Защо пиша това?
Считам, че не би било проблем в случая да се изготви един доклад за оценка от независим оценител, който да представи своите виждания относно имота. Оценката, изразена в доклада съответно да се базира на физическото овехтяване на обекта, повредите и др. настъпили по време на наемните отношения, и най-вече подобренията (ремонтите), настъпили в процеса на експлоатация на наетият обект. Този доклад да се приложи към ИМ или към Отг.ИМ, пък после съдът да си решава, дали да назначава ВЛ или да приеме този доклад, или и двете.
За N-ти път ще опровергая форумния трол guest1, който не спира да пише глупости по темите, а напоследък се опъва и на юристи във форума (да, той не е юрист и няма грам правна, a и човешка култура), който написа, че ремонтите са направени без съгласие от наемодателя и не е докадано, че са били небходими… Троле! Прочети първия пост на питащия, в който описва договорена клауза от договора им с наемодателя!!!

[ivanov_p]

Тази тема е много дълга, а историческото развитие на законодателството по този казус показва зависимостта на парламента от външни лобистки групировки. Напр. бързото производство с всички промени, беше прието именно за подобни ситуации.
Тези дела са икономически, не юридически. Няма значение кой крив, кой прав, за водене и изход на делото са важни само финансовите фактори. Тук няма значение дали съда ще присъди в твоя полза или вреда, а какво ще търкаш в брадата.
Факторите са дали наемателят е вътре в имота или го е напуснал, дали печалбата от оставането в имота при неплащане на наеми е достатъчна за да обоснове такова дело, дали за наемодателя има значение бързината, наемодател ли е, пренаемодател, наемател, неограничено или ограничено отговорен, наличност на активи за запориране т.н. Тази преценка не я прави адвоката, прави я клиента и дава ясна задача на защитника, който трябва да свърши останалите 10% от работата, юридическата.

В случая наемателя е пред напускане, принудително или доброволно? Има ли смисъл да се седи в обекта, т.е. носи ли достатъчна печалба бавенето на излизането. Ще бъде ли ефективен резултатът от делото, т.е. присъденото ще подлежи ли на плащане или фирмата е Рога и копита.

Когато се решат тези въпроси се преценява как да се води делото, с възражение, насрещен или отделен иск. Защото ще се напуска и ако това е неизбежно ще възникне въпрос за запазване на доказателствата, ще се води ли производство по обезпечаване на доказателствата или не? Тук зависи и кога ще бъде внесен основния иск, възможно е да няма време за такова производство, а то не обезпечава само доказателства, а и плаши. Когато се установи по него, че извършеното е за 75 хил. лв. пред страната възниква въпроса - "Да, със сигурност ще спечеля 15 хил., но макар и малко вероятно, е възможно да загубя 75 хил., струва ли си риска или да се споразумявам"?
При всички случаи обаче, дали в обезпечителното или основното, като възражение или иск, трябва да се докаже извършеното.
Относно Доклада за който споменава колегата и който преди наричахме Частна съдебна експертиза, която давахме да направи някой вещар. Тя няма доказателствена сила, не е назначена от съда. Ползите от нея са, че назначеното вещо лице няма да тръгне срещу своя колега и приблизително ще я потвърди и има чалъм и написаното там да се цени от съда, но под друг ред на доказване.

Какви са шансовете на питащия? Не знам. Вече нищо не знам, такива неща съм чел по решенията, че за мен вече казусите не са печеливши и губещи, а каквото Бог и съд решили. Със сигурност обаче е без значение дали има клауза за разрешение на извършеното или не, важно е дали наемодателя се е обогатил. В договора не е споменато за чия сметка са извършените ремонти извън обичайните. Това е силен аргумент, но аз не бих легнал само на тази кълка. Ремонтите трябва да се разделят, текущи, основни, необходими, луксозни и т.н., да се обоснове защо за тези, да които се иска разрешение не е искано такова, адвоката да си свърши работата и да се сети как сега написано конструктивно становище, може да стане от нужното време. Всичко това да се съобрази с другото записано в договора, защото и то е толкова важно, както и цитираното.

Интересно дело ще бъде!

[guest1]

Ремонтите трябва да се разделят, текущи, основни, необходими, луксозни и т.н., да се обоснове защо за тези, да които се иска разрешение не е искано такова, адвоката да си свърши работата и да се сети как сега написано конструктивно становище, може да стане от нужното време. Всичко това да се съобрази с другото записано в договора, защото и то е толкова важно, както и цитираното!

Като става дума, за видовете ремонти …

Чл. 231. Дребните поправки, отнасящи се до повреди, които се дължат на обикновено употребление, като замърсяване на стени в помещенията, разяждане на кранове, на брави, запушване на комини и други такива, са за сметка на наемателя.
Поправките на всички други повреди, ако не са причинени виновно от наемателя, са за сметка на наемодателя. Ако наемодателят не извърши тия поправки, наемателят има правата по ал. 2 на предходния член, но той може да иска обезщетение само когато повредата се дължи на причина, за която наемодателят отговаря. Ако наемателят извърши сам поправката с грижата на добър стопанин, той може да прихване стойността и срещу наема.