монтаж на климатик и евентуален проблем с инвеститора

[fulias]

Здравейте,купих недвижим имот/магазин/ с подписан предварителен договор и след известно време сделката беше изповядана и имам нотариален акт. В нотариалният акт са записани половината от клаузите от предварителния договор, но не всички. Интересува ме незаписаните клаузи от предварителния договор валидни ли са или окончателния/изповядването/ ги обезсилва и важат само вписаните във нотариалния акт? Става дума за монтаж на климатик и реклама на дейността, в предварителния договор е записано, че ако не ги поставя на посочените от инвеститора места ще бъда глобена сериозна сума. При изповядването на сделката точно тази клауза не беше вписана,дали това я прави невалидна? Оказа се, че за него правилното място на външното тяло на климатика е на земята, а реклама можело само чрез брандиране на витрината. Не ми се иска да изпълня подобни изисквания и ме интересува дали може да ми създаде проблем въпреки, че клаузата е само в предварителния договор? Разбира се нямам никакво намерение да съсипвам фасадата, но и климатик на земята отвън не ми е ОК. Магазинът е с отделен външен вход и има подходяща достатъчно широка стена за монтаж на климатика, също и на рекламна табела. И има ли някаква общинска наредба която да забранява това и да глобява?

[guest1]

Здравейте.
Едно практическо мнение - подобна клауза я виждам само в договор за наем. Когато наемодателя се е съгласил, наемателя да монтира за своя сметка и да ползва този климатик.

Договора за покупко-продажба е документ за промяната на собствеността, а НА - документ за собственост на новия собственик. Подобно обвързване е абсурно - все едно да си купя апартамент, но с условието - да си стои старата дограма!

Колкото до нормативна уредба на въпроса за климатиците - на практика няма такава. Всеки си монтира там, където реши - в това число на общински и държавни сгради от съответните институции.
За рекламите - проверете във вашата община, дали има наредба и какво пише в нея.

[errant_lawyer]

Здравейте,

със сключването на предварителния договор се поема задължение за сключването на окончателен договор. Както не е задължително предварителният договор да съдържа всички условия на окончателния (а само съществените - в случай на продажба това са описание на вещта и цената), така според мен на осн. чл. 9 ЗЗД страните могат да уговорят в окончателния договор условия, които се различават от тези в предварителния. В крайна сметка в сила за страните ще останат условията, посочени в окончателния договор. Тоест ако Вие поставите климатиците не на посоченото от продавача място, според мен Вие няма да дължите предвиденото в предварителния договор обезщетение.

Допускам, че сградата е в режим на етажна собственост и че по отношение на нея се прилага ЗУЕС. Фасадата е обща част по естеството си (вж. чл. 38, ал. 1 ЗС). Съгласно чл. 6, т. 19 ЗУЕС собствениците са са длъжни да не извършват дейности в общите части на сградата, включително и по фасадата, които нарушават тяхната цялост и архитектурен вид [...]. Освен това вземането на решение за поставяне на реклами или технически съоръжения върху сградата е част от правомощията на общото събрание (чл. 11, ал. 1, букв. "д" ЗУЕС). Общото събрание взема и решения, свързани други въпроси, свързани с управлението на общите части (чл. 11, ал. 1, букв. "м" ЗУЕС). Според мен Вие попадате в тези хипотези и според мен за поставянето на климатик / рекламно пано на фасадата Ви трябва решение на общото събрание. Дали инвеститорът може да събере достатъчно идеални части, за да отхвърлят искането Ви, или за да Ви накарат да махнете климатика (ако решите да го инсталирате без решение на ОС), е друг въпрос.

[pitasht]

Наскоро чух подобна ситуация - човек купува апартамент и понеже жилището е на център агенцията която го продава поставя условие да остане рекламата й, ако - не неустойки.
Във вашия случай, не съм сигурна дали клаузите на предварителния договор няма да се тълкуват по-различно- предварителния договор касае имота, а останалите клаузи за поставяне на климатика и др касаят някакви вътрушни за вас отношения.
Ако сме стриктни юристи и съдии би могло да се приеме че тази част от договора няма характле на предварителен а си е валиден договор.
Не знаем как точно е формулирана и е хубаво да ни го изпишете за да можем да помогнем по-добре.
За рекламата - смятам че наистина общо събрание решава тези неща, но практиката е всеки да си поставя реклами както пожелае и рядко стига това до съд или до община.
Мисля, че с времето тези неща ще започнат да се коригират и общите събрания ще стават по-активни. Примерно в редица сгради има общи табла, където всеки да качи информацията си и те са на видно външно място.
За климатика - също имам ситуации в които общината се намесва с оглед извеждане на капките и водата която излиза - това да се случва в улука или по подходящ начин, но досега не е имало ситуация да се меси в това къде е поставен климатика.
Ако все пак инвеститорът Ви има все още голям % имоти непродадени мисля че може да Ви създаде проблеми - т.е. ако е мнозинство в ОС, така че обмислете добре случващото се и занесете документите на колега да се прочетат.

[alexandar25]

Върховния касационен съд се разглежда случай, при който предварителният договор съдържа уговорки, които не са включени в окончателния договор. Съдът приема, че преценката за валидността на уговорките в предварителния договор може да бъде извършена към момента на сключването му, особено когато те касаят съществените условия на окончателния договор. Това означава, че клаузите от предварителния договор могат да запазят своята правна сила, дори и да не са преповторени в нотариалния акт, стига да не са изрично отменени или изменени по взаимно съгласие на страните.​

Следователно, ако предварителният договор съдържа клаузи, които не са включени в нотариалния акт, те могат да останат валидни и обвързващи за страните, освен ако не са изрично отменени или изменени с окончателния договор.

Ето и решението:


Върховният касационен съд на Република България, състав на Четвърто гражданско отделение, в открито съдебно заседание на седми декември две хиляди и петнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОЙКА СТОИЛОВА
ЧЛЕНОВЕ: МИМИ ФУРНАДЖИЕВА
ВЕЛИСЛАВ ПАВКОВ
при участието на секретаря Цветанка Найденова, изслуша докладваното от съдия Б.Стоилова гр. дело № 1742 по описа за 2015г. и приема следното:
Производството е по чл.290 и следв. ГПК по касационната жалба на адвокат Ат.Т. като процесуален представител на Т. Т. Г. от [населено място] срещу решението на Бургаския апелативен съд от 17.ХІ.2014г. по гр.д.№ 244/2014г. Жалба съдържа оплаквания за необоснованост и незаконосъобразност. Иска се отмяна на въззивното решение и отхвърляне на предявения иск. Претендират се и разноски.
Ответницата по касационната жалба М. Н. П. от [населено място] в отговора си по реда на чл.287 ал.1 ГПК чрез адвокат Н.Р. е заела становище за нейната неоснователност. Претендира разноски.
С определение № 1003/03.ІХ.2015г. е допуснато касационно обжалване на решението на Бургаския апелативен съд от 17.ХІ.2014г. по въпросите „до колко свободата на договаряне може да преодолее противоречието с добрите нрави” и „към кой момент се преценява възникването на договорна обвързаност и респективно валидността на договарянето при предварителния договор – към момента на сключването му или към момента на обявяването му за окончателен” в хипотезата по чл.280 ал.1 т.1 ГПК.
За да се произнесе по касационната жалба, ВКС на РБ съобрази следното:
С решението си от 17.ХІ.2014г. БАС е потвърдил решението на Бургаския окръжен съд от 01.VІІ.2014г. по гр.д. № 24144/13г., с което Т. Т.Г. е осъден да заплати на М. Н.П. 29000 евро, представляващи неустойка по чл.10 от сключения помежду им на 27.ХІ.2004г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижима собственост за неизпълнение на задължението за сключване на окончателен договор, ведно със законната лихва, считано от 05.ІІІ.2012г. до окончателното изплащане.
За да постанови решението, въззивният съд е приел за установено, че по сключения между страните на 27.ХІ.2004г. предварителен договор ответникът поел задължение да продаде на ищцата два апартамента с обща площ 160 кв.м и търговска площ от 82 кв.м, находящи се в сграда, която ответникът ще построи в УПИ ІІІ кв.262 по плана на [населено място] със собствени средства и при посочена в чл.5 завършеност, срещу сумата 29000 евро, която ищцата заплатила. Уговореният краен срок за завършване на строителството е 31.ІІІ.2007г., а сключването на окончателен договор е определено да се осъществи след довършване на имотите и преди получаване на разрешението за ползване. Ответникът не се явил при посочен нотариус за сключване на окончателен договор на 05.ІІІ.2012г. по отправената му от ищцата нотариална покана. Като неоснователни са оценени възраженията на ответника: 1. за нищожност на предварителния договор поради невъзможен предмет – постигнатото съгласие е за бъдещо сключване на окончателен договор за прехвърляне на построен в бъдеще обект, на който е конкретизирано мястото в П., по урегулиран парцел, квадратура и граници, уточнени са параметрите на бъдещия обект на ищцата, при което договорът има предмет и той е два апартамента в бъдеща сграда с посочена площ и определена степен на завършеност; имотът не е бил по-подробно индивидуализиран в предварителния договор, тъй като към момента на сключването му не са били съставени и одобрени каквито и да било строителни книжа, но това не е пречка при сключване на окончателен договор обектите да бъдат конкретизирани, което е и изрично уговорено в чл.8 от предварителния; липсата на по-подробно описание на имота не прави предмета на договора невъзможен, още повече, че сградата е построена и в нея има обекти, съответстващи на постигнатите договорки относно апартаментите; 2. за нищожност на предварителния договор поради накърняване на добрите нрави с оглед значително по-високата пазарна цена на имотите от договорената – в случая не може да се говори, че договорът е несъвместим с установените норми, налице е свобода на договарянето и съгласието на страните относно продажната цена не обосновава нищожност на договора, еквивалентността на престациите е предоставена на договорната автономия на страните и е относима към евентуалната унищожаемост при крайна нужда, а не и към нищожност поради накърняване на добрите нрави; съществените елементи на предварителния договор – вещта и цената, имат обвързваща сила единствено при осъществяване на преобразуващото право по чл.19 ал.3 ЗЗД, като при сключване на окончателен договор страните имат право да уговарят различни клаузи от тези в предварителния, вкл. и относно цената; 3. за нищожност на чл.10 от предварителния договор /при отказ от страна на продавача да сключи окончателен договор той дължи неустойка в двоен размер на заплатената от купувача сума/ като противоречаща на добрите нрави поради завишения й размер – неустоечна клауза би могла да се приеме за нищожна, ако единствената й уговорена цел излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, чрез съчетаването на тези функции се обезпечава надлежно изпълнение /основавайки се на ТР № 1/15.VІ.2010г. по т.д. № 1/2009г. на ОСТК/, кредиторът има право да претендира неустойка и когато вреди изобщо не са настъпили или не в предвидения размер, в които случаи неустойката ще бъде санкция за неизпълнение, сам по себе си уговореният размер неустойка не е основание за твърдяната нищожност, а и претендираната неустойка не е в завишен размер – иска се само заплатената от ищцата сума, а не двойният й размер; недопустимо е при неизпълнение на задължението за сключване на окончателен договор ответникът да навежда доводи за нарушение на добрите нрави, респективно за нищожност на клаузата за неустойка; 4. за погасяване на предявената претенция по давност – неустойката е уговорена като санкция при отказ за сключване на окончателен договор, не е уговорена конкретна дата за това, а при настъпване на две условия – завършване на сградата, в която са имотите по договора, и преди получаване на разрешение за ползване; независимо, че тези условия са налице, ответникът не е предприел действия по сключване на окончателен договор и поради това ищцата го е поканила да изпълни задължението си, но поканата не е вследствие уговорки вземането да стане изискуемо след отправяне на такава, поради което чл.114 ал.2 ЗЗД не намира приложение в случая; при обвързването на санкцията с отказ на ответника началният момент, от който може да се претендира неустойка, е датата, на която той е демонстрирал такъв с неявяването си при нотариуса - 05.ІІІ.2012г., при което предявеното вземане не е погасено по давност.
По първия обусловил допускането на касационно обжалване въпрос ВКС счита следното: По силата на чл.9 ЗЗД страните по договор са свободни да определят съдържанието на волеизявленията си. Предвидената в тази разпоредба свобода на договаряне е ограничена само от повелителни разпоредби на закона, както и на добрите нрави – общоприети норми за справедливост и добросъвестност при осъществяване на гражданските правоотношения в интерес на обществото. Преценка за това се прави въз основа на конкретно установени във всеки отделен случай релевантни обстоятелства. Констатирано противоречие на волеизявленията с посочените изисквания обуславя нищожността им, която свободата на договаряне не може да преодолее именно защото тя не е абсолютна, а е рамкирана от тези норми.
По втория въпрос, по който е допуснато касационно обжалване, настоящият състав споделя даденото с решението на ВКС ІV ГО по гр.д. № 4175/2013г. разрешение, според което преценката дали предварителния договор е валиден следва да се извършва към момента на сключването на окончателен договор, т.е. към момента, в който страните са уговорили да настъпят правните последици на последния. Преценка за валидност може да бъде извършена и към момента на сключване на предварителния договор, когато уговорките в него относно съществените условия на окончателния договор, респективно и целения му правен резултат, са въобще невъзможни.
Атакуваното въззивно решение е валидно, допустимо и правилно като краен резултат.
Неоснователни са оплакванията на касатора във връзка с възражението му за нищожност на предварителния договор поради липса на предмет. Законосъобразно е приетото в атакуваното решение, че уговорката в договора за продажба на два апартамента с обща разгъната застроена площ 160 кв.м и на търговска площ с обща разгъната площ 82 кв.м, които ще бъдат част от жилищна сграда, изградена в конкретен урегулиран поземлен имот в [населено място], не обосновава извод за невъзможен предмет по смисъла на чл.26 ал.2 пр.първо ЗЗД. В случая обещаните имоти са определени освен по местоположение и по вид на сградата, в която ще се намират, и по предназначение – жилищно и търговско, по брой на апартаментите, по обща разгъната застроена площ. Не е налице нито фактическа, нито правна невъзможност на така уговорения предмет на договора – несъществуване и невъзможност поради фактически и правни причини към момента на сключването му предметът да възникне. Че това е така, е видно с оглед установеното, че в изградената в посочения УПИ сграда има обекти, отговарящи на постигнатите с предварителния договор уговорки, и липсата на данни /а и на твърдения/ за съществуването към момента на сключването му на пречки от посочения характер. Това е обуславяло и възможност за изпълнение на поетото и от ответника задължение „в окончателния договор страните подробно да опишат недвижимия имот, предмет на предварителния”, респективно и за сключване на окончателен договор. Дължимото съдействие за това на ответника, зависещо от волята му, той не е оказал, въпреки изискванията за добросъвестност при осъществяване на гражданските правоотношения, довело до непостигане на целта на договора. Да се приеме ирелевантност на това задължение относно предмета на предварителния договор, би означавало игнориране на част от уговорките между страните /и именно то би означавало разкъсване на функционалната връзка между насрещните им и взаимно обвързани права, което би било недопустимо с оглед силата им на закон за тях, придадена им с разпоредбата на чл.20а ЗЗД.
Неоснователни са оплакванията във връзка с възражението за нищожност на предварителния договор поради противоречие с добрите нрави. Законосъобразно е приетото от въззивния съд, че уговорката за размера на цената на обещаните имоти не е несъвместима с общоприетите норми за справедливост и добросъвестност при осъществяване на гражданските отношения. Действително по делото е установена нееквивалентност на насрещните престации - строеж и бъдеща продажба на три недвижими имота с обща пазарна стойност /към момента на сключването на предварителния договор/ 207000лв. срещу заплащане на 29000 евро. Така уговорената и заплатена цена не е в толкова явно несъответствие с действителната, което фактически да сочи на липса на насрещна престация, че да обосновава извод за уговорка извън рамките на свободата на договаряне. Този извод се налага и с оглед обстоятелствата, че предварителния договор е сключен и продажната цена е определена и заплатена още преди да е бил одобрен подробния устройствен план на УПИ, в който е следвало да бъде построена сградата, включваща и обещаните имоти, както и че освен за придобиване на собственост е уговорено и извършване на строителство от ответника. Това означава предварително влагане от купувача на голям финансов ресурс при висок риск за него, което неминуемо се отразява на цената. При това положение и с оглед и отговора на втория обусловил допускането на касационно обжалване въпрос неоснователни са и оплакванията срещу приетото от въззивния съд, че договорената с предварителния договор цена има обвързваща сила единствено при сключването на окончателен договор, когато страните могат да уговарят различни клаузи и относно цената.
Основателно е оплакването на касатора за незаконосъобразност на приетото от въззивния съд, че е недопустимо при неизпълнение на задължение за сключване на окончателен договор ответникът да навежда доводи за нищожност на клаузата за неустойка поради нарушение на добрите нрави. Така допуснатото нарушение обаче не е обусловило изхода на спора.
Обосновано и в съответствие с разрешението, дадено с решението на ОСТК по т.д. № 1/2009г., въззивният съд е приел, че неустоечната клауза би била нищожна поради противоречие с добрите нрави с оглед размера й - 58000 евро /двойният размер на уговорената цена на имотите по предварителния договор/, ако е установено, че единствената й уговорена цел излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. Касаторът, чиято е била тежестта, не е представил по делото доказателства в тази насока. При това положение е неоснователно оплакването в жалбата за вътрешна противоречивост на мотивите при сравнение между цената на обещаните имоти и размера на неустойката.
Частично основателни са оплакванията във връзка с възражението на касатора за изтекла давност на вземането за неустойка поради предявяването му след срока по чл.111 б. „б” ЗЗД, започнал да тече от 31.ІІІ.2007г., на която дата настъпил падежът на задължението за сключване на окончателен договор. Въззивният съд е приел, че в случая не намира приложение разпоредбата на чл.114 ал.2 ЗЗД, тъй като липсвала уговорка между страните сключването на окончателен договор да стане след отправяне на покана. Този извод не е съобразен с разпоредбите на чл.69 и чл.84 ал.2 ЗЗД, от които следва, че в случаите, при които не е определен ден /срок/ за изпълнение, длъжникът изпада в забава след отправена му от кредитора покана. Т.е. в тези случаи покана се дължи, дори и това да не е уговорено.
Допуснатото по този начин от въззивния съд нарушение на материалния закон, обаче, не се е отразило на крайния му извод за неоснователност на възражението за давност на вземането на ищцата за неустойка. Прието е с атакуваното решение, че в случая страните не са договорили срок за сключването на окончателен договор, а условия - след довършване на сградата и получаване на разрешение за ползване, и че тези условия са настъпили. Обосноваността и законосъобразността на този извод не може да бъде проверена от касационната инстанция по силата на чл.290 ал.2 ГПК, тъй като касаторът не е релевирал в жалбата си оплаквания в тази връзка. При това положение правилно е приетото, че задължението за сключване на окончателен договор е станало изискуемо след отправената към ответника на 05.ІІІ.2012г. покана, на която той не се е отзовал. Законосъобразен като краен резултат е и изводът, че вземането за неустойка за неизпълнение на това задължение не е погасено по давност, тъй като тя е започнала да тече след настъпване на отлагателното условие за изпълнението му – довършване на сградата, което в случая е осъществено най-рано на 01.ХІ.2011г., когато е съставен акт образец 14, видно от приетото заключение на съдебно-техническа експертиза, а искът е предявен на 17.ХІІ.2013г.
По изложените съображения и на основание чл.293 ал.1 ГПК атакуваното въззивно решение следва да бъде оставено в сила като правилно и законосъобразно.
На основание чл.78 ал.3 ГПК на касатора не се следват разноски.
На основание чл.78 ал.1 ГПК на ответницата по касация следва да бъдат присъдени 696лв. направени разноски за настоящата инстанция по договор за правна защита и съдействие от 08.V.2015г.
Водим от горното Върховният касационен съд, състав на Четвърто ГО,
Р Е Ш И:
ОСТАВЯ В СИЛА решението на Бургаския апелативен съд, ГО, № 106/17.ХІ.2014г. по гр.д № 244/2014г.
ОСЪЖДА Т. Т. Г. от [населено място] да заплати на М. Н. П. от с.гр. 696лв. разноски.
Решението е окончателно.