Наемодател неизпълняващ договор.

[sweety7o]

Здравейте,
Майка ми тъкмо щеше да се нанася в нова квартира, имаше подписан договор за 1 година, в който не е упоменато, че договорът се разтрогва, ако тя бъде съкратена. За сега работи, но ще я съкратят , наемодателката е отишла във фирмата, в която работи и управителката е казала, че вероятно ще бъде съкратена. Тогава тя се обажда и казва на майка ми, че няма да и даде квартирата, защото ще я съкратят, въпреки, че в договора пише, че майка ми се задължава да плаща наема редовно, независимо от обстоятелствата ( има и друга дейност, не само основната и работа).
Майка ми разчиташе на тази квартира, защото до 20 октомври трябва да напусне старата, поради други неизяснени преди това обстоятелства- наемодателят е разведен и жена му си иска част от апартамента.

Редно ли е това и какво трябва да се направи? Благодаря ви!

[toni_sf]

Здравейте,
Майка ми тъкмо щеше да се нанася в нова квартира, имаше подписан договор за 1 година, в който не е упоменато, че договорът се разтрогва, ако тя бъде съкратена. За сега работи, но ще я съкратят , наемодателката е отишла във фирмата, в която работи и управителката е казала, че вероятно ще бъде съкратена. Тогава тя се обажда и казва на майка ми, че няма да и даде квартирата, защото ще я съкратят, въпреки, че в договора пише, че майка ми се задължава да плаща наема редовно, независимо от обстоятелствата ( има и друга дейност, не само основната и работа).
Майка ми разчиташе на тази квартира, защото до 20 октомври трябва да напусне старата, поради други неизяснени преди това обстоятелства- наемодателят е разведен и жена му си иска част от апартамента.

Редно ли е това и какво трябва да се направи? Благодаря ви!

Наемодателката е развалила договора ,и изведнъж наемодателя е разведен и жена му си иска половината апартамент

[ivan_lawyer]

Не е редно, но ще Ви трябва консултация преди да постъпите по един или друг начин.
Трябва да Ви се прегледат документите, за да се отразят точно стъпките и последствията.

[boiko_62]

трябва да се видят клаузите в договора за да може да се реагира

[Pause]

Здравейте,
Майка ми тъкмо щеше да се нанася в нова квартира, имаше подписан договор за 1 година, в който не е упоменато, че договорът се разтрогва, ако тя бъде съкратена. За сега работи, но ще я съкратят , наемодателката е отишла във фирмата, в която работи и управителката е казала, че вероятно ще бъде съкратена. Тогава тя се обажда и казва на майка ми, че няма да и даде квартирата, защото ще я съкратят, въпреки, че в договора пише, че майка ми се задължава да плаща наема редовно, независимо от обстоятелствата ( има и друга дейност, не само основната и работа).
Майка ми разчиташе на тази квартира, защото до 20 октомври трябва да напусне старата, поради други неизяснени преди това обстоятелства- наемодателят е разведен и жена му си иска част от апартамента.

Редно ли е това и какво трябва да се направи? Благодаря ви!

Не е разбира се редно,но например това може да стане и с допълнително споразумение между нае мате л и наемодател ,като например скъсят срока на едномесечното предизвестие в Чл238 ЗЗД.Мнението ми е едно от възможните варианти.

[REVOLUTION]

трябва да се видят клаузите в договора за да може да се реагира

В правото за разлика от морала няма такова понятие като редно , нередно.Вземете договора , който майка Ви е подписала и се консултирайте с адвокат , за да се разбере какво може да се предприеме.

[winnerbg]

Здравей, sweety7o!
Щом вече има подписан договор за наем, значи е създадено наемното правоотношение м/у майка Ви и въпросната наемодателка. Ако същата тази наемодателка не допусне майка Ви да влезне в апартамента, това означава, че тя не изпълнява задължението си по договора - да предостави на наемателя наетата вещ!
Според чл. 79 ЗЗД - Ако длъжникът не изпълни точно задължението си, кредиторът има право да иска изпълнението заедно с обезщетение за забавата или да иска обезщетение за неизпълнение. - това е разпоредбата, която ще задоволи вашите искания, но в такъв случай спора трябва да се отнесе до съда, т.е. да водите дело.
Що се отнася до претенциите на съпруга за половината апартамент, ако той получи своята половина от апартамента за вас остава чл.89 от ЗЗД, който гласи: Чл. 89. "При двустранните договори, ако задължението на едната страна се погаси поради невъзможност за изпълнение, договорът се разваля по право. Когато невъзможността е само частична, другата страна може да иска съответно намаляване на своето задължение или разваляне на договора по съдебен ред, ако няма достатъчен интерес от частичното изпълнение".
Ако изберете да ползвате другата половина от апартамента при съответно намаляване на наемната цена ще трябва да водите дело.
При всички положения трябва да си хванете адвокат.

[vaniaoz]

Здравейте,
определено трябва, да се разгледа договора, за да се види има ли договорени неустойки или да се търси обезщетение за реално претърпени вреди.
По отношение на втория въпрос, че съпруга си иска половината апартамент, до колкото си спомням, ако договора за наем е вписан в имотния регистър, той ще си е валиден, за ползване на целия апартамент,до изтичане на срока му, но за не повече от 1 година от датата на прехвърляна на имота /придобиване на половината от съпруга/.

[winnerbg]

По отношение на втория въпрос, че съпруга си иска половината апартамент, до колкото си спомням, ако договора за наем е вписан в имотния регистър, той ще си е валиден, за ползване на целия апартамент,до изтичане на срока му, но за не повече от 1 година от датата на прехвърляна на имота /придобиване на половината от съпруга/.

Това за което говорите, vaniaoz, е уредено в чл. 237 от ЗЗД. В тази разпоредба е посочено изрично, че става дума само за "ПРЕХВЪРЛЯНЕ" на недвижимия имот - ако съпругът си върне 1/2 част от апартамента, това НЕ Е ПРЕХВЪРЛЯНЕ на преобретател, а ВЪЗСТАНОВЯВАНЕ НА НАРУШЕНО ПРАВО . Ето защо чл. 237 от ЗЗД не може да се приложи в този случай.

[vaniaoz]

Здравей колега,
с риск да се изложа напълно, но кое точно право е нарушено?
Единият съпруг може да отдава под наем имот, който е СИО и при развод, другия съпруг просто ще има право на част от наема.Как иначе, ще се гарантира правото на наемателя да ползва имота , за който е сключил договора? Това би обезсмислило сключването на такива договори, защото във всеки един момент наемодателя ти може да реши да се разведе. Мисля, че въпросната нормативна уредба ще намери приложение и в този случай.
Според мен, съпруга може или да потвърди сделката и да има претенции за част от наема или да иска разваляне на договора, като за това следва да се обезщети наемателя.
Просто разсъждавам, ще се радвам да обменим мнения.

[Pause]

Извинявайте ,че се намесвам но те са разведени и наемодателят използва имота като го отдава под наем.След развода са съсобственици и следователно другият съпруг лишен от правото си на ползване може да претендира обезщетение от другия съпруг и прочие ...мисля че давам светлина на дискусията.

[dimist]

Смесвате двата проблема. Жената понастоящем обитава жилище под наем, като най вероятно договорът и за наем за този имот е прекратен със срок за напускане до 20 октомври, така че няма да разсъждавам върху правата на съпрузите. Това не се поставя като проблем.
Ако се иска мнение по договор за наем, това не може да стане без запознаване с клаузите му, всичко останало са теоретични разсъждения.

[winnerbg]

Здравей отново, vaniaoz!
В питането си, sweety7o ни казва, че въпросната наемодателка вече е разведена със съпруга си, което означава, че СИО не може да има към момента на подписване на договора. Освен това всички знаем, че съдът не допуска развод, преди да са уредени всички имуществени въпроси м/у съпрузите. От тук следва, че въпросният апартамент вече е бил разделен м/у тях (съпрузите) т.е. или е налице съсобственост, или съпруга не притежава никаква част от апартамента. Кой колко притежава и притежава ли въобще нещо мъжа, това ще стане ясно, след като бившия съпруг предяви своя, петиторен, или посесорен иск.
Ако съдът отхвърли иска за връщане на собствеността/възстановяване на владението в/у половината имот, тогава е ясно, че апартамента е изцяло собственост на наемодателката (и нашата питаща би била много щастлива от това )

кое точно право е нарушено?

Ако обаче съдът уважи иска на съпруг това означава:
1. Възстановено право на собственост ( ако е предявен петиторен иск);
2. Възстановено владение (ако е предявен посесорен иск)
Т.е. нарушено право на собственост , или нарушено владение.

.Това би обезсмислило сключването на такива договори, защото във всеки един момент наемодателя ти може да реши да се разведе

За да си отговориш на този въпрос е важно да обърнеш внимание на момента на сключване на договора. Ако договорът е сключен по време на брак , това означава, че и двамата съпрузи са страна по него - и двамата са дали съгласие за отдаване на апартамента под наем. При евентуален последващ развод, договорът се запазва, а съда следва да се съобрази с това. Докато в нашия случай, договорът за наем е сключен след развода само с наемодателката и тя се явява единствената страна по договора за наем. И ако съдът признае претенцията на мъжа за половината апартамент, това означава, че наемодателката е отдала под наем имот, който не притежава.

Според мен, съпруга може или да потвърди сделката и да има претенции за част от наема или да иска разваляне на договора, като за това следва да се обезщети наемателя.

Тук сме на едно мнение! Плюс още една възможност - чл. 89, изр.2 от ЗЗД - наемателят да иска да ползва тази половина на апартамента, която е собственост на наемодателката при съответно намаление на наема.

Как иначе, ще се гарантира правото на наемателя да ползва имота , за който е сключил договора?

Само обезщетение по общите правила.

ще се радвам да обменим мнения

Аз също

[vaniaoz]

Здравейте,
ще се опитам , да обясна защо зададох въпроса, кои права са нарушени.
С развода , имуществените права между съпрузите са уредени.Това , което исках да каже е ,че не може да се предяви ревандикационен иск, тъй като имота се владее от наемателя, при това на валидно правно основание -договор за наем.По сащата логика не може да се предяви и владелчески иск, защото се черпят права от сащия договор и съпруга , който притежава 1/2 от апартамента и не е сключил договор с наемателя има право на съответната част от наема.Затова ,казах че няма нарушени права, а по-скоро е налице вид висяща недействителност по отношение на единия съпруг, който или може да не се противопостави на сделката , или да иска развалянето й, като обезщети наемателя.
Не знам , дали стана ясно това което искам да обясна.
Между другото , благодаря за доброто отношение и за обменените мнения.

[winnerbg]

Здравей!

имота се владее от наемателя, при това на валидно правно основание -договор за наем.

Както казах по-горе:

ако съдът признае претенцията на мъжа за половината апартамент, това означава, че наемодателката е отдала под наем имот, който не притежава.

. Договорът за наем е валидно правно основание, но това валидно правно основание нарушава субективно право на трето лице!
Ще ти (нали може да си говорим на ти?)го илюстрирам така : Аз и ти сме съсобственици на един двор. Аз обаче отдавам под наем целия двор на едно 3-то лице. Ти отиваш да паркираш колата си в твоята част от двора, но изведнъж изскача това трето лице с договора за наем и ти казва :"Паркирай си колата другаде. Тук аз съм наемател". Когато сключвам този договор аз съм нарушил твоето право на собственост и по-точно единия от трите елемента на правото на собственост - правото на владение. Ето го основанието да предявиш посесорният иск по чл.76 от ЗС - иск за възстановяване на владението в/у имота.

Между другото , благодаря за доброто отношение и за обменените мнения.

Аз се отнасям към теб, така както ти се отнасяш към мен. Удоволствието да обменяме опит е взаимно !

[Pause]

Здравей winnerbg ,виждам че си се потрудил но ми се струва че не точно така.Защо понеже след развода бившите съпрузи остават съсобственици навъпросният имот.И оттам насетне единият съсобственик решил да използва имота ,като го отдоде под наем и си събира сумичката.А другият прави възражение а казва не ти ползваш повече от правата си ,и туп писмена покана да му плаща наем и той примерно а наема е висок айде на съд и така..... Чл. 31. Всеки съсобственик може да си служи с общата вещ съобразно нейното предназначение и по начин да не пречи на другите съсобственици да си служат с нея според правата им.
2 Когато общата вещ се използува лично само от някои от съсобствениците, те дължат обезщетение на останалите за ползата, от която са лишени, от деня на писменото поискване.
Разбира се това го казвам според фактите.

[winnerbg]

Pause, не ми става ясно какво искате да ми кажете ? ! ?