.Стефан Добрев и Снежана Атанасова са брат и сестра. Снежана е омъжена за Станимир Атанасов, като бракът им е сключен на 11.11.1990г.. Двамата съпрузи живеят на квартира в гр.П. от 5 години, поради местоработата и на двамата. Братът - Стефан живее в жилището на родителите си в гр.С.. През март 1997 година умира майката на Стефан и Снежана, четири месеца по-късно умира и баща им. Снежана пристига в гр.С. за погребението на баща си. На 07.07.1997г. след лична среща с брат си, Снежана дарява нейната идеална част от имота на Стефан с декларация, подписана от нея и заверена от нотариус. Снежана решава да не предявава претенции към апартамента, поради това, че Стефан е полагал грижи за възрастните им родители, преди тяхната смърт. Тя единствено поставя устната уговорка на брат си, да и бъде позволено да пренощува в апартамента в малкото пъти, в които се прибира в родния си град. Стефан с радост приема дарението, тъй като от скоро живее във въпросния наследствен апартамент с Петя Василева, към която има сериозни намерения за брак. Той сменя дограмата и прави подобрения на подовите настилки в жилището. Случва се така, че Снежана и Станимир биват съкратени от работа и след дълго търсене на нова такава те стигат предела на финансовите си възможностите и решават да се върнат в родния си град С.. При пристигането си в гр.С., април 2002г., Снежана не бива допусната в апартамента и се налага да пренощува в хотел. Разочарована и притисната от липса на финансови средства и място за живеене, Снежана сменя становището си и иска делба на имота. Стефан се възпротивява на това и прз май 2002г., Снежана предявява ревандикационен иск, който е уважен на 05.06. 2002г., с влязло в сила съдебно решение. Снежана и Станимир заминават отново за гр. П., август 2003г., където им е предложена възможност за работа. По телефона, Стефан заявява на Снежана, че не признава решението на съда и няма намерение да дели имота. Той продължава да живее там с Петя, като през май 2009 година, Стефан се консултира с нотариус, който издава констативен нотариален акт на целия имот с основание- владението на имота от от 07.07.1997г. до 05.06.2002г. и от юли 2003г. до май 2009г.( над 10 години манифестирано владение). Стефан и Петя решават, че искат да се преместят да живеят в гр.П. и Стефан, твърдейки, че е собственик на имота, продава апартамента на Павлин Иванов през август 2009 година, без да извести Снежана за това си действие.
Въпроси:
1) В каква форма трябва да е дарението на недвижим имот?
2) Действително или недействително е дарението на идеалната част от апартамента, което Снежана извършва? Каква е формата на недействителност и в кой закон е уредена?
3) Стефан владелец ли е или държател на иделната част на Снежана?
4) Направените в имота подобрения от страна на Стефан, правят ли го добросъвестен владелец? Какви разходи представляват смяната на дограмата и подобренията на подовите настилки в жилището?
5) Може ли Стефан да се позове на придобивна давност по отношение дела на Снежана, в следствие владение на имота от страна на Стефан?
6) Правилно ли е решението на нотариуса да издаде на Стефан констативен нотариален акт за целия имот?
7) Стефан законно ли е продал имота на Павлин Иванов?
1) Формата за дарение на недвижим имот е нотариален акт, тъй като съгласно чл. 18 от ЗЗД договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт.
2) Дарението на идеалната част от апартамента не е действително. Самото дарение е сключено в погрешната форма и съответно при дарение на недвижим имот не може да бъде достатъчно само заверка от нотариус, а се изисква по-тежката форма на нотариален акт. Формата на недействителност е нищожност - чл. 26 ЗЗД. Изисква се нотариален акт. Формата за недействителност е уредена в Закона за задълженията и договорите.
3) Непосредствено след смъртта на родителите на Стефан и Снежана, Стефан се явява владелец на своята част и държател на идеалната част на сестра си. С приемането на дарственото разпореждане Стефан манифестира явно намерението да упражнява фактическата власт върху имота за себе си, с което се превръща в негов владелец. Съгласно Чл. 70 ЗС владелецът е добросъвестен, когато владее вещта на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от за.кона форма е била опорочена. Само действително правно основание е годно да прехвърли правото на собственост, а такова в конкретния казус липсва.
Това сочи и трайната практика на ВКС:
Решение № 109 от 29 март 1999 г. по гр. д. №1129/99 г., II г. о.,
Решение № 1206 от 21 септември 2001 г. по гр. д. №235/2000 г., II г. о.
4) Тук не е налице порок във формата на нотариалния акт за дарение, който порок да не е известен на Стефан, а се касае до сключване на договора във форма, различна от предписаната от закона. Неспазването на предписаната от закона форма води до нищожност на правното основание, а нищожното правно основание не създава права на добросъвестен владелец. Ето защо Стефан е недобросъвестен владелец, въпреки подобрения като смяна на дограмата и подовите настилки в имота. Стефан е недобросъвестен владелец и защото според Чл. 71 ЗС: Добросъвестният владелец се ползува от вещта и получава добивите, които тя е дала, до предявяването на иска за връщането й (2002г. чрез ревандикационен иск от страна на Снежана). Като недобросъвестен владелец и съгласно чл. 74 ЗС Стефан може да иска за подобренията, които е направил, само по-малката сума измежду сумата на направените разноски и сумата, с която се е увеличила стойността на имота вследствие на тези подобрения. Смяната на дограмата и подовите настилки представлява подобрение, т.е. impensae utiles.
5) Не, не може. Поради нищожност, Стефан е владелец на идеалната част на сестра си, а не собственик. Правото на собственост по давност е уредено в чл.79 от ЗС., но през 2002г. след смяна на становището си Снежана ясно показва намерението и желанието си за получаване на нейната идеална част от имота, чрез предявяване на ревандикационен иск. Нежеланието на Стефан да се съобрази с искането на сестра си го прави недобросъвестен владелец. Дори да се приеме, че давността започва да тече през 1997г. (ТЪЛКУВАТЕЛНО РЕШЕНИЕ № 10/2012 г.гр.София, 05 декември 2012 г.), на основание чл.116 ЗЗД давността бива прекъсната през 2002 година, съответно Стефан не може да се позове на придобиване по давност , поради добросъвестно владение. Недействителното поради неспазване на формата дарение на недвижим имот може да служи като начало на владение.
В този смисъл е Решение № 923 от 4 октомври 1995 г. по гр. д. №669/95 г., II г. о. ВС
6) Не, тъй като не е налице непрекъснато владение в продължение на 10 години така, както изисква чл. 79 ЗС . През февруари 2007 г. Снежана предявява ревандикационен иск, който е уважен през август 2008 г. с влязло в сила решение. Съгласно чл. 116 ЗЗД с предявяване на иск или възражение давността се прекъсва, т.е. при конкретния казус периодът на давностно владение до август 2008 г. губи своето правно значение.. В този смисъл е Тълкувателно решение № 10/2012 г. гр.София, 05 декември 2012 г. на ВКС , според което прекъсване на придобивната давност е налице тогава, когато се прекъсва теченето на времевия срок, без да е необходимо самото владение да се изгуби, да се изостави или отнеме. Новата придобивна давност в полза на Невена започва да тече от септември 2008 г. Стафан се конституира като недобросъвестен владелец и за да придобие имота трябва да го владее непрекъснато в продължение на 10 години. До октомври 2013 са изминали едва 5 години.
7) Не. Поради това, че той не е собственик на имота, той няма право да продава идеалната част на сестра ти на трети човек, без знанието и съгласието на сестра си. Съгласно чл. 33, ал. 1 ЗС, съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само ако преди това е предложил на другите съсобственици да купят частта му при същите условия и никой от тях не е приел предложението. Независимо от начина и причините за възникване на съсобствеността, всеки от съсобствениците има право да извърши сделка на разпореждане със своята част. Задължението за предлагане на частта най-напред на другите съсобственици възниква в случаите, когато се предлага част от недвижим имот.
Извинявам се,че пускам нова тема една след друга,