Комплекс от затворен тип и управление на етажната собствено

[sunrise]

Здравейте!
Имам няколко въпроса във връзка с тези комплекси. Доколко общата уредба е приложима и за тях и по-конкретно, могат ли те да регистрират ЮЛ, което да ги представлява пред инвеститора?
По какъв начин ще се сключва договора: ще се свиква ли Общо събрание или може поотделно?
Изобщо каква и практиката Ви? Моите наблюдения са, че така наречените "инвеститори" правят каквото решат.
Всяко мнение ще ми е от полза.

[toni_sf]

Управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Договорът се вписва по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи приобретатели.
Най- добре е да си направите сдружение на собствениците;чл 25.т1 Сдружението а юридическо лице,създадено по реда на този закон, което има за предмет управлението на общ. части на етажната собственост.т2 За създаването на сдружението се свиква учредително събрание на всички собственици в етажната собственост. И точно тук според мен е кръста на разковничето ,не искам за занимавам уважаемата аудитория тук ,ако решите за повече подробности пишете на ЛС

[sunrise]

Здравейте и благодаря за отговора Ви!
Моето питане е точно относно това, дали специалния режим на тези комплекси изключва регистрирането на асоциация. Според мен , от систематичното тълкуване, както и от фактът, че липсва каквато и да е друга уредба, не следва, че при този тип комплекси няма ОС или асоциация. Други колеги са на противното мнение.
Проблема в случая идва oт две неща:
1. Инвеститорът отказва сключването на договора с нот. заверка на подписите, както и вписването му. Има договор от няколко години и само ги уведомява, че променя цената.
2. При опит за провеждане на ОС, същото се оказва безсмислено, тъй като Инвеститорът си е запазил част от имотите, а за други има договор да ги управлява и представлява собствениците. като се вземе пред вид, че те са изключително чужденци от различни държави,нещата стават съвсем груби.

[toni_sf]

Tогава мойто мнение е ,че щом инвеститора отказва да сключи договор с Вас не може да ви задължи да плащате ,а имате и друг избор да се отделите и да си направите сами ЕС след като се съберете живущите в особеният обект и си вземете решение на ОС и си спазите закона ЗУЕС

[TheOldMan]

Като ги знам как са навързани нещата в тия комплекси, не ми е ясно как ще се "отделят". Охраната, портиера и зелените площи са едно на ръка, ма като се почнат едни тенис кортове, басейни, и се стигне общите водопровод, канализация, пречиствателни съоръжения... Енергото му е най-лесно да поддържа до трафопоста, ВиК-то не ще да се занимава след главния водомер и преди първата канализационна шахта на улицата, всичко е оставено на съсобствниците. Абе.... става като в панелка в Люлин, само дето е малко по-луксозно Стигне ли се до ремонти обаче, е един малък ад.

[toni_sf]

до-heOldMan Добро сравнение направихте,но все пак не забравяйте,че всяко нещо изброено си има гаранционно време и този които го е направил е длъжен в рамките на това време да отстранява повреди и както Вие се изразихте, да панелката в Люлин е построена върху земя собственост на общината .А сега тези дружества минаха в частници и не мисля ,че можете да имате претенции към тях,докато не се изясни статута след трафопоста и след главният водомер чия собственост са.

[sunrise]

А ужасът е пълен, защото по предварителен договор трябва да има инфраструктура: детски площадки, градинки, басейни и т.н. В НА обаче получават само апартамент , даже не пише с право на строеж ли е или с ид. части от земята. Сега хората подразбрали, че "Инвеститорът" имал само ОПС , земята е на трети лица и понеже има пространство свободно може да си строят.

[toni_sf]

до-sunrise За съжаление и това го има значи да разбирам ,че инвеститора е излъгал купувачите като им е продал само кутийката като е включил в цената някакви и.ч. така да фигурират ,че ги има.А все пак нали има проект по който се изгражда този затворен комплекс,и ако инвеститора не е спазил договора знаете какво да правите.Но мисля ,че трябва да се провери и статута на обекта как е регистриран дали наистина е затворен тип комплекс.

[anserk]

Позволете да се включа за момент.
Съмнявам се, че е издадено РС за "Комплекс от затворен тип" в УПИ ...., кв...., м. ...., но вече знае ли се .... щом искат още да строят в имота ...
По света не напразно се наричат "camp residential" и там сключваш договор за ползване на апартамент със собственика или фирмата му за управление за 1-2 год. (повече или по-малко), вкл. на всичко вътре между високите дувари - басейни (детски, среден и голям), корт, игрища, дневен и нощен бар (консумацията е с абонамент ако искаш), ресторант, домашен помощник (house-boy)... И няма това искам, това не искам. Или имаш достатъчно да плащаш, или ...Да де, те се строят с цел - временно пребиваване, т.е. ползване, и са за платежоспособни.
Тук при нас е някаква изкелефенчена история - съсобственици на различни обекти в имота (подземни, наземни и надземни) без ясни правила по ползването на отделните обекти и точни договори при покупката им.Това не може да става по ЗУЕС, нищо че е загатнато там.
А дали в крайна сметка изхода не е съдебна делба на разпределение на ползването между съсобственици, защото доброволна явно няма да стане.

[toni_sf]

до-anserk Точно това имам впредвид и аз , при нас нещата са винаги съвсем по друг начин направени.Все така трябва да направим ,че да са ни трудни и да се съобразяваме с този който хем ни е взел парите хем гледа да ни мачка.И ще Ви поискам мнението ,кой е виновен за това .Знаете моята сфера на дейност , не е да давам правни съвети а е в сферата на услугите и целта е как да живеем по добре с комшията и да ние приятно когато нашата собственост изглежда красива.И мисля ,че трябва да забравим поговорката ;Аз ако съм зле нека на Вуте да му е по зле;

[anserk]

Не става въпрос за управлвние на собственост, а за СЪсобственост на отделни обекти във едно УПИ.
И ако позволиш toni_sf, тук ЗУЕС да си гледа работата - какви етажи, какви общи части, какви ид. части
Нещата са по-сложни и им трябва правно уреждане с наличните закони по отношение на собствеността и ползването и.
На ход са правистите

[toni_sf]

до-anserk Точно така е, аз за това не споря и съм абсолютно съгласен с теб и се радвам ,че се появи в тази тема дано успеем да събудим доста мнения ,защото трябва нещо да се промени защото наистина темата е добра,едни прависти са подготвяли договорите ,а други ще ги оспорват ,казвам ти много ще ми е интересно да прочета много мнения

[sunrise]

А той договорът е правен преди закона от миналата година. И наистина казусът има две страни/поне/:
1. Юридическа -какво аджеба сме купили и какви са ни правата?
2. Техническа-какво е това дето е построено.
И тук имам един въпрос към специалистите: Уж е комплекс от затворен тип, а за всяка от 4-те сгради иама отделно удостоверение за въвеждане в експлоатация. Оказва се обаче, че имат Акт 16 , а т.нар. " вертикална планировка " липсва.
Това и напомня на разказа "Баня" на М. Зошченко ,дето героят обяснява ,че едното копче на балтона му липсва, а другото въобще го няма.

[toni_sf]

до-sunrise Послушайте съвета на арсенк наистина е така ,докато не се изчисти статута и документално си е работа за прависти и тогава мисля ,че ще се реши казуса и юридически и технически.

[anserk]

........
2. Техническа-какво е това дето е построено.
И тук имам един въпрос към специалистите: Уж е комплекс от затворен тип, а за всяка от 4-те сгради иама отделно удостоверение за въвеждане в експлоатация. Оказва се обаче, че имат Акт 16 , а т.нар. " вертикална планировка " липсва.

Да се опитам да осветля т.н. „техническа част – разрешителния режим”. Никъде в ЗУТ и наредбите няма режим на комплекс „отворен” или „затворен”(дано и да няма). Наличието на ограда по имотните граници не "затваря" комплекса,нито го отваря.
Е..., какво е това, дето е разрешено, построено и прието с протокол на ДПК ?
1.КОМПЛЕКС от СГРАДИ в УПИ (§ 5 т.23 ДР на ЗУТ ) съгл. ПУП-ПЗ на 10-15 дка.
2.Издадени Х бр. РС за Х бр. сгради в УПИ (чл.152 ал.2 ЗУТ) ► Х бр.акт 16
НО: Y бр.РС за външни връзки до УПИ и Y бр.РП, като техн. инф-ра до всяка сграда, дадено в проектните части към всяко РС; вкл. тази част „ВП” (всъщност прилежащия терен около сградата и това е то в чл. 178 ал.3 т.1 ЗУТ – доколко има резон е друга бира.
3. Или издадено РС за КОМПЛЕКС от Сграда No1 с к.к..– I етап;Сграда No2 с к.к...-II етап; ... и т.н. ►Y бр. РП /акт 16/ за етап или РП /акт 16/ за всичките етапи. Това е истината за "комплекс" независимо какъв е.
НО:Издадено РС за т.н. „ВП – може и етапи” в УПИ... за изброените в
§ 5 т.38 ДР на ЗУТ–игрища, огради, детски площадки, фонтани, чешми, площадкови мрежи, пътища, паркинги, алейна мрежа и ... монументи /ОБЕЛИСК/
Извън УПИ собствеността е на община и държава по силата на ЗОС и ЗДС, но вътре в УПИ-то – на собственика на земята и на други /ОПС/ съгл. ЗС. Така е било, така е и сега. Кое точно влиза в правото по чл. 32 на ЗС и кое съотв. на чл. 64 на ЗС... И всичко това ясно разписано в Договори за .... или ... съдебни решения.
Дали успях да внеса малко яснота по техн.част - не знам, но по тази част има законова уредба и сега, но трябва да се прилага внимателно от ....

[toni_sf]

до-anserk Е, но по закона ЗУЕС го пише в чл2.т1, затова и преди писах ,че има разминаване в законите.

[poncho]

Без претенции за точност и само от това което четох след промените на закона, има изрична тежест именно за задължително сключване на договори в затворените комплекси.
Това, което ми се струва за възможно измъкване от непосилни такси на бг. собствениците, които явно не са мнозинство по отношение на притежаваната площ общи части, е тихомълком да се свика ОС, от минимум 20% от притежаваната собственост (без Угнетителят да научи ), 1 час по-късно ОС да се обяви за валидно независимо от присъствието и там да се реши да се прекрати договорът със сегашната и да се сключи договор с друга фирма с по-човешка оферта за поддръжка, съответно е добре да има готови представени оферти. Да се вмени също задължение на новия мениджър да издири чуждите собственици и ги информира за промяната.

Дали е приложимо обаче?

[toni_sf]

до-poncho да приложимо е, но тук вече идва оспорването на инвеститора и се знае колко време се губи по тези неща,затова моито мнение е такова ,да си затворят очите и да изчакат да мине поне една година ,да разберат кога вече имат мнозинство от 67% и тогава да го сменят.Защото досегашната практика показва ,че инвеститора сам се е избрал за такъв и ако не е спазил закона когато е продавал жилищата на собствениците с нотариален подпис за управление и имота ,трябва да си плаща сам сключените договори.И никой от собствениците които са купили имот там не са длъжни да плащат след като не са присъствали на такова общо събрание