Селски имот -пак делби

[ayouny]

Здравейте,
имам доста сложен казус за разрешаване. Впрочем не съм адвокат, а една от страните касаещи проблема - общ имот... С две думи двора е 2дка, а къщата 2 етажа по 40кв, но е делена не на етажи.В нотариалния акт е упоменато право на ползване на стая на 1-ви етаж и стая от 2-ри етаж (изток) на единия, съответно на запад на другия собственик. След няколко консултации с адвокат разбрах, че двора е делим, а къщата е в съсобственост.

Въпросът ми е при съдебна делба има ли значение това, че
единия собственик е живял и инвестирал в имота 12г.?
При оценка на вещо лице подобренията ще бъдат ли включени в цената на къщата?
Има ли значение, факта че на единия собственик това е единствено жилище.

Благодаря

[ivan_lawyer]

Може да се възложи на един от съсобствениците, но само ако е чисто наследяване, съответно да е обитавал имота.

Ползването се извършва от кой и да е от съсобствениците, но се дължи обезщетение. Наемът трябва или да се дели или да се заплаща обезщетение за ползването на имота.

[ayouny]

Извинете но какво имате предвид за чисто онаследяване. Имота е от баща на двете деца и други преки наследници няма.Наем за сегашния наемател ли? Тук адвокатите казват че не се дължи нищо от единия на другия собственик, защото е в правото на ползвне. Дали ще се ползва или отдава под наем нямало значение

[nk7702n]

Имат значение подобренията в хода на съдебната делба. Съсобствениците могат да предявят претенциите си в процеса. А относно дължим или не наем, ако съсобственикът ползва само своята идеална част, така както е разпределено правото на ползване, а не целия имот, то тогава не би бил дължим наем от момента на писменото поискване, ама ако ползва целия имот, значи другият ще има право да претендира за обезщетение.

[julyanvonemona]

Има ли хипатеза според която при съдебна делба на цялата маса на единия съсобственик да бъде възложена само сградата а на другия само двора?

[ayouny]

Ако двамата собственици се разбираха, нямаше да се стига до съд нали?

[magodeoz]

Интересен въпрос, julyanvonemona. Възлагането става по ГПК. Няма такава опция, доколкото зная.

[hidden]

Има ли значение, факта че на единия собственик това е единствено жилище.

Има значение - чл. 349, ал. 2 ГПК

Има ли хипатеза според която при съдебна делба на цялата маса на единия съсобственик да бъде възложена само сградата а на другия само двора?

Не, защото дворът представлява общи части към къщата - чл. 38 ЗС.

[julyanvonemona]

hidden убедихте ме макар че много отдавна по памет мисля че ВС на НРБ беше постановил нещо такова, във връзка, че къщата е реално неподеляема а единия от съделителите бил със задоволени жилищни нужди ( предполагам помните ЗСГ)

[hidden]

julianvonemona, вероятно имате предвид това решение:

РЕШЕНИЕ № 2019 ОТ 25.10.1955 Г. ПО ГР. Д. № 4441/55 Г., IV ГР. О. НА ВС
СЪНАСЛЕДНИКЪТ МОЖЕ ДА ПОЛУЧИ В ДЯЛ НЕПОДЕЛЯЕМОТО НАСЛЕДСТВЕНО ЖИЛИЩЕ И ТОГАВА, КОГАТО ТОЙ ИЛИ СЪПРУГЪТ МУ ПРИТЕЖАВАТ ИДЕАЛНА ЧАСТ ОТ ДРУГО ЖИЛИЩЕ, КОЕТО НЕ МОЖЕ ДА БЪДЕ ОБОСОБЕНО КАТО САМОСТОЯТЕЛНО И ДА ЗАДОВОЛИ НУЖДИТЕ МУ.
ПОД "ЖИЛИЩЕ" СЪГЛАСНО ЧЛ. 288, АЛ. 2 ГПК СЛЕДВА ДА СЕ РАЗБИРА НЕ САМО СГРАДАТА ЗА ЖИВЕЕНЕ, НО И ДВОРНОТО МЯСТО КЪМ НЕЯ.
Чл. 288, ал. 2 ГПК

Главният прокурор на НРБ е подал. протест за отменяване по реда на надзора на влязлото в сила решение № 756 от 3 май 1954 г. по гр. д. № 141/54 г. на П. окръжен съд в частта му, с която не е уважено искането на сънаследницата В. С. Б. да и бъде оставено в дял съгласно чл. 288, ал. 2 ГПК дворното място, от което е образуван дял втори, който съдът с решението си от 3 май 1954 г. постановил да се изнесе на публична продан като неподеляем.
Изтъква се в протеста, че мотивът на съда, поради който е отказано да се уважи искането на сънаследницата В. С. Б., какво къщата, която се намирала в същото дворно място, подлежала на разрушаване, а съпругът на същата имал част от сънаследствена къща, е пречка за уважаване искането и, е неправилен и несъобразен със закона.
Върховният съд намира протеста за основателен. Съгласно чл. 288, ал. 2 ГПК, когато неподеляемият имот е жилище, съдът отрежда същото в полза на сънаследника, който е поискал. същото, ако той и съпругът му нямат собствено жилище. Обстоятелството, че същият сънаследник или съпругът му притежават идеална част от друго жилище не всякога е пречка, за да може този сънаследник да получи в свой дял неподеляемото жилище. Само тогава, когато притежаваната от сънаследника идеална част от другото жилище може да бъде обособена като самостоятелно жилище, което да задоволи нуждите му, притежаването на същото е пречка да бъде уважено искането на такъв сънаследник да получи в дял неподеляемото жилище. Тогава, когато притежаваната от него или от съпруга му идеална част от друго жилище не може да бъде обособена в отделно жилище и въобще не може да задоволи жилищните му нужди, няма пречка за същия сънаследник да иска и получи в своя дял неподеляемото жилище. Данните по делото указват, че нито сънаследницата В. Б., нито нейният съпруг имат друго жилище, което да задоволява нуждите им от такова.
Съпругът на същата сънаследница притежава идеална част от наследствено дворно място с жилище, което обаче не може да задоволи нуждите на същите, и затова окръжният съд неправилно е отказал да уважи молбата на същата сънаследница поради това съображение. Фактът, че къщата в дворното място била стара и подлежала на разрушаване, няма значение при разглеждане молбата на сънаследника по чл. 288, ал. 2 ГПК. Понятието "жилище", употребено в чл. 288, ал. 2 ГПК, не следва да се схваща в смисъл само на сградите за живеене, а по-широко, като към него се включи и дворното място. Особено това е от значение за селата, където жилището е тясно свързано с дворното място, необходимо за нуждите на помощното или лично стопанство на обитателите му.
Вижда се от изложеното, че и двете съображения на окръжния съд, поради които е отказано да се отреди дворно място по дял втори на разделителния протокол на сънаследницата В. Б., са незаконосъобразни. Допуснато е от окръжния съд по този начин особено съществено нарушение на чл. 288, ал. 2 ГПК и затова следва да бъде уважен подаденият протест и да се отмени същото решение.

По-новата практика е обобщена в

7. Разпоредбата на чл. 288, ал. 3 ГПК сочи, че "ако неподеляемият имот е жилище, всеки от съделителите, който при откриване на наследството е живял в него и не притежава друго такова, може да поиска то да бъде поставено в негов дял, като дяловете на останалите съделители се уравнят с други имоти или с пари".
Основно законово изискване е делбеният недвижим имот да има характер на жилище и да е неподеляем. Процесният недвижим имот следва да е служил за жилище на наследодателя и по своето предназначение да служи за задоволяване на жилищни нужди, отговаряйки на изискванията на чл. 40 ЗУТ и т. 30 от ДР на ЗУТ (ДВ, бр. 1/2002 г.), както и от същия да не могат да се обособят самостоятелни обекти на собственост при спазване изискванията на чл. 203 ЗУТ.
По отношение на съделителя с възлагателна претенция, законът поставя отрицателното условие същият да не притежава друго жилище, както и условието при откриване на наследството, сънаследникът да е живял в жилището на наследодателя.
Граматичното и логическо тълкуване на правната норма налагат извода, че изискването "при откриване на наследството", изключва от обхвата на този способ за извършване на делбата всяка друга съсобственост освен тази, която е възникнала в резултат на наследяване, както и хипотезите, когато съделителят с възлагателна претенция, направена по реда и в срока по чл. 288, ал. 5 ГПК, няма качеството на наследник или не е живял в имота към момента на откриване на наследството.
В закона няма дефиниция на посоченото изискване "да е живял в него" (т.е. процесното жилище). Практиката предполага трайно фактическо състояние продължително във времево отношение, установяване и пребиваване в делбения недвижим имот с цел използуването му по предназначение. Доказването на правнорелевантния факт, че претендиращият съделител е живял в имота, е свързано с установяване на различни конкретни за случая обстоятелства. То следва да е пряко и пълно като изводът на съда не може да почива на предположение въз основа на регистрацията на постоянен адрес по чл. 26, ал. 1, т. 5 във вр. с чл. 27 ЗБДС (Закон за българските документи за самоличност ­ ДВ, бр. 93/1998 г.). Постоянният адрес е този, на който българския гражданин получава официалните съобщения от органите на държавната администрация и съдебната власт, но този адрес може да не съвпада с адреса по местоживеене.
В практиката на съдилищата съществуват известни затруднения относно преценката на условието съделителят с възлагателна претенция "да не притежава друго жилище" когато преди или по време на делбения процес, същият се е разпоредил с жилищен имот и съставлява ли това разпореждане злоупотреба с права (чл. 3 ГПК) като пречка да се извърши възлагане по чл. 288, ал. 3 ГПК. Ако съделителят отговаря на всички условия на чл. 288, ал. 3 ГПК и няма заявена друга възлагателна претенция, извършеното разпореждане е неотносимо към спора. След като законът формулира изчерпателно условията, на които следва да отговаря заявилият възлагателна претенция съделител, то при липса на искане за възлагането от другите съделители, извършеното валидно разпореждане с друг жилищен имот или части от него не е пречка за уважаване на възлагателната му претенция.

Аз обаче се позовавам на това решение:

РЕШЕНИЕ № 53 ОТ 14.03.2000 Г. ПО ГР.Д. № 1094/ 99 Г., IV Г. О.
РАЗПОРЕДБАТА НА ЧЛ. 33 ЗС Е НЕПРИЛОЖИМА ПРИ ПРОДАЖБА НА ОБЕКТ В СГРАДА ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ, ВЪЗНИКНАЛА СЛЕД ПОСТРОЯВАНЕ ВЪРХУ СЪСОБСТВЕН ТЕРЕН НА СГРАДА С ПОВЕЧЕ ОТ ЕЛИН САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ, СОБСТВЕНОСТ НА РАЗЛИЧНИ ЛИЦА. В ТОЗИ СЛУЧАИ ВСЕКИ СОБСТВЕНИК НА ОТДЕЛЕН ОБЕКТ МОЖЕ СВОБОДНО ДА СЕ РАЗПОРЕДИ СЪС СВОЕТО ПРАВО НА СОБСТВЕНОСТ, БЕЗ ДА ИСКА СЪГЛАСИЕ НА ОСТАНАЛИТЕ СОБСТВЕНИЦИ. ИДЕАЛНИТЕ ЧАСТИ ОТ ДВОРНОТО МЯСТО В ТОЗИ СЛУЧАЙ СА ОБЩИ ЧАСТИ ПО СМИСЪЛА НА ЧЛ. 38, АЛ. 1 ЗС И ТЕ, КАКТО И ДРУГИТЕ ОБЩИ ЧАСТИ, СЕ ПРЕХВЪРЛЯТ ЗАЕДНО С ОБЕКТА, КЪМ КОИТО ТЕ СЕ ПРИПАДАТ, ПО СИЛАТА НА РАЗПОРЕЖДАНЕТО НА ЗАКОНА. ЗА ТЯХНОТО ПРЕХВЪРЛЯНЕ НЕ Е НЕОБХОДИМО СЪГЛАСНО НА ОСТАНАЛИТЕ СЪСОБСТВЕНИЦИ НА МЯСТОТО.
Чл. 33 ЗС
Чл. 38 ЗС
Докладчик съдията Кина Чутуркова
С обжалваното въззивно решение от фактическа страна безспорно е установено, че в представения нотариален акт № 107/1971 г. на Чирпанския районен съд са материализирани няколко договора: 1. договор за продажба на идеална част от недвижим имот- дворно място; 2. договор за взаимно учредяване на право на строеж върху съсобствен терен, с предварително разпределяне на обектите, които ще се построят; 3. договор за строителство на двуетажна сграда в съсобствения парцел. Не е било спорно и е било потвърдено от назначена от първата инстанция съдебно-техническа експертиза, че сградата е построена и всяка страна е получила и владее по един самостоятелен етаж от жилищната сграда. Неправилно окръжният съд, като се позовал на Решение № 45/1960 г. на ОСГК, е приел, че чл. 33 ЗС не се прилага само в случаите, когато в съсобствен парцел съществуват отделни сгради, принадлежащи на отделни собственици. Тази разпоредба е неприложима и в случай на етажна собственост, възникнала след построяване върху съсобствения терен на една сграда с повече от един самостоятелен обект, собственост на различни лица. В такъв случай всеки от собствениците на обекти (етажи в случая) може самостоятелно и независимо да се разпореди с правото на собственост върху своето жилище, без да иска съгласие за това от останалите собственици. А тъй като при етажна собственост общите части не могат да се делят. нито прехвърлят отделно от обектите, към които принадлежат - аргумент от чл. 38, ал. 3 ЗС, то следователно от дворното място, което по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС е обща част на етажната собственост, идеалните части от него, съответстващи на всеки от самостоятелните обекти, се прехвърлят заедно със собствеността върху тези обекти. Транслацията на собствеността за тези части настъпва по разпореждане на закона заедно с прехвърлянето на самостоятелния обект, към който те са акцесориум, поради което и само за тях съгласие на останалите съсобственици не е необходимо. Ето защо неправилно окръжният съд е приел, че в настоящия случай собственикът на етаж Н. Колев е следвало първо да предложи изкупуването на имота на собствениците на другия етаж - ответниците по касация Петкови, за да прехвърли собствеността върху жилището и идеална част от терена на парцела в полза на касатора Матев.

[julyanvonemona]

hidden И решението което посочвате от 1955г и друго на пленума на ВС от 1974г. И въпреки всичко си мисля че съда в поставения от мен въпрос би могъл да присъди неподеляемото жилище заедно със съответстващото право на строеж на единия, а на другия собствеността на имота върху който жилището е построено. Разбира се правото на преминеване се подразбира.