Цена на придобиване на имот при продажба

[potomac]

При продажба на недвижим имот:
ЗДДФЛ Чл.46 (1) Ставката на данъка е 10 на сто за доходите по чл. 37 и чл. 38, ал. 5, 8, 10, 11, 12 и 13.

Имота се продава от български гражданин живеещ постоянно в чужбина, тоест по смисъла на "ЗАКОН ЗА ДАНЪЦИТЕ ВЪРХУ ДОХОДИТЕ НА ФИЗИЧЕСКИТЕ ЛИЦА" той е чуждестранно физическо лице.

Български гражданин живеещ постоянно в чужбина е получил имота по завещание от баба си през март 2009 година.

ЗДДФЛ Чл. 33. (1) Облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя, като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи.

ЗДДФЛ Чл. 33. (6) Цената на придобиване по ал. 1, 2 и 4 е:
1. документално доказаната цена на придобиване на имуществото;
2. документално доказаната цена на придобиване на имуществото, увеличена с документално доказаното доплащане, дължимо от физическото лице - в случаите на замяна с доплащане;
3. (доп. - ДВ, бр. 113 от 2007 г., в сила от 01.01.2008 г.) нула - когато няма документално доказана цена на придобиване, включително за имущество, придобито по дарение, или за акции и дялове, получени при разпределение на печалба или друг източник на собствен капитал; Цената на придобиване по ал. 1 е нула и при последваща продажба или замяна на поземления имот по т. 8, включително на ограничени вещни права върху него;
...........................................................
7. документално доказаната цена на придобиване на имуществото, актуализирана до 1997 г. включително с общия индекс на потребителските цени, обявен от Националния статистически институт - в случаите на продажба или замяна на имущество, придобито преди 1 януари 1998 г.;

Как се определя Цената на придобиване?
ЗДДФЛ Чл. 33. (6) т.3 казва, че при дарение цената на придобиване е нула, но нищо не се казва, кокато имота е получен по завещание.
Дали Цената на придобиване ще бъде цената на придобиване от завещателя или Цената на придобиване ще бъде нула.
Никъде в закона не се споменава за Цената на придобиване при завещание.

[todorst]

Защо не проверите съдебната практика. Логично е двете категории на придобиване : по дарение и завещание да са равнопоставени. Може би законодателят нещо се е объркал или нямал време и му свършило мастилото. И двата акта са безвъзмездни и при едни и същи условия за запазена част. Как при изискванията за запазена час т имаме равнопоставеност, а за другото поставено от вас НЕ. Може би трябва да искате писмено определяне на .таксата и да я обжалвате.Но при сегашната НЕ СИНХРОНИЗИРАНО с ЕС законодателство по един закон ти си човек-физическо лице, а по друг не си ! Да не изпадам в подробности. Успех!!

[potomac]

Логично е двете категории на придобиване : по дарение и завещание да са равнопоставени. И двата акта са безвъзмездни и при едни и същи условия за запазена част. Как при изискванията за запазена час т имаме равнопоставеност

Ако се приеме вашата логика дарение и завещание да са равнопоставени, то следва че при завещание Цената на придобиване трябва да се приеме НУЛА (ЗДДФЛ Чл. 33. (6) т.3).

Ако разсъждаваме на базата на логиката , то моята логика е че завещанието трябва да е равнопоставено на наследяването, а не на дарението. Завещателят може да посочи едно или повече лица, които да придобият наследството. Тоест при завещанието завещателят прибавя още лица, които да се конституират като наследници (като се спазят изискванията за запазените части).
При наследяване Цената на придобиване се определя съгласно ЗДДФЛ Чл. 33. (6) т.7. (Документално доказаната цена на придобиване на имуществото, актуализирана до 1997 г. включително с общия индекс на потребителските цени, обявен от Националния статистически институт - в случаите на продажба или замяна на имущество, придобито преди 1 януари 1998 г.) Следователно логичното е при завещанието Цената на придобиване се определя съгласно ЗДДФЛ Чл. 33. (6) т.7.

а за другото поставено от вас НЕ. Може би трябва да искате писмено определяне на .таксата и да я обжалвате.Но при сегашната НЕ СИНХРОНИЗИРАНО с ЕС законодателство по един закон ти си човек-физическо лице, а по друг не си ! Да не изпадам в подробности. Успех!!

Подобен въпрос не е поставян. Таксата (Ставката на данъка) при чуждестранно физическо лице е без съмнения 10%, съгласно ЗДДФЛ Чл. 46. (1).
Законодателството по отношение на физическо или местно лице или човек или гражданин или чижденец в момента е напълно синхронозирано с западноевропейското включително американското.
По смисъла на данъчното законодателство местни физически лица са тези което живее в страната (чийто център на жизнени интереси се намира в България), без значение какво е неговото гражданство, докато Чуждестранни физически лица са тези които не са местни по смисъла на ЗДДФЛ. Същото е в САЩ: данъчните закони разглеждат две категирии resident (местно физическо лице) и nonresident (чуждестранно физическо лице). Тоест resident (местно физическо лице) и nonresident (чуждестранно физическо лице) могат да бъдат както граждани на съответната страна така и чужди граждани на съответната страна.
В закона за гражданството вече се говори за граждани и чужденци в смисъла на придобито граждаство по рождение или по натурализация.

[borovinka]

Проверете дължи ли се въобще този данък продажба, ако това е единственото жилище на лицето и то не е продавало друг недвижим имот в страната през последната 1 година. Какво значение има каква е цената на имота? Все пак това (наследяването по завещание) не е "доход" по смисъла на ЗДДФЛ. Освен това ако е приел наследството, той вече би трябвало да му е платил данък наследство, който също няма нищо общо със ЗДДФЛ.

Ако пък лицето, придобило имота по завещание, го е и продало (защото не ми стана ясно от горните ви обяснения-питания), тоспоред мен вашият заветник, живеещ в чужбина, е реализирал необлагаем доход по смисъла на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "А" от ЗДДФЛ:
Обърнете и специално внимание на чл. 13, ал. 2!

Необлагаеми доходи
Чл. 13. (1) Не са облагаеми:
1. доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на:
а) (изм. - ДВ, бр. 95 от 2009 г., в сила от 01.01.2010 г.) един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години;
б) до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години;
2. доходите от продажба или замяна на движимо имущество, с изключение на:
а) пътни, въздухоплавателни и водни превозни средства, ако периодът между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната е по-малък от една година;
б) произведения на изкуството, предмети за колекции и антикварни предмети;
в) акции, дялове, компенсаторни инструменти, инвестиционни бонове и други финансови активи, както и доходите от търговия с чуждестранна валута;
г) движимо имущество, предадено на лица, които имат право да извършват събиране, транспортиране, оползотворяване или обезвреждане на отпадъци в съответствие със Закона за управление на отпадъците;
3. (изм. - ДВ, бр. 106 от 2008 г., в сила от 01.01.2009 г.) доходите от разпореждане с финансови инструменти по смисъла на § 1, т. 11 от допълнителните разпоредби;
4. разпределените под формата на нови дялове и акции печалба или друг източник на собствен капитал в търговски дружества, както и разпределените печалба или друг източник на собствен капитал под формата на увеличаване на номиналната стойност на съществуващите дялове и акции;
5. доходите на обезщетените по реда на нормативен акт лица от продажба или замяна на получените като обезщетение компенсаторни инструменти и инвестиционни бонове;
6. доходите от задължително осигуряване в България или в чужбина;
7. доходите от допълнително доброволно осигуряване, получени след придобиване право на допълнителна пенсия; доходите от инвестиции на техническите резерви, получени по застрахователни договори; доходите от инвестиции на активите на фондовете за допълнително пенсионно осигуряване, разпределени по индивидуалните партиди на осигурените лица;
8. (изм. - ДВ, бр. 106 от 2008 г., в сила от 01.01.2009 г., изм. - ДВ, бр. 94 от 2012 г., в сила от 01.01.2013 г.) доходите от лихви по банкови сметки, с изключение на лихвите по депозитни сметки, в търговски банки и клонове на чуждестранни банки, установени в държава - членка на Европейския съюз, или в друга държава - страна по Споразумението за Европейското икономическо пространство;
9. (изм. - ДВ, бр. 32 от 2009 г., в сила от 01.01.2010 г.) лихвите и отстъпките от български държавни, общински и корпоративни облигации, както и от подобни облигации, емитирани съгласно законодателството на друга държава - членка на Европейския съюз, или на държава - страна по Споразумението за Европейското икономическо пространство;
10. лихвите по съдебно установени вземания, които не подлежат на облагане, и присъдените обезщетения за разноски по съдебни дела;
11. присъдените обезщетения и други плащания при средна и тежка телесна повреда, професионална болест или смърт;
12. обезщетенията за принудително отчуждаване на имущество за държавни и общински нужди;
13. обезщетенията за имуществени и неимуществени вреди, с изключение на обезщетенията за пропуснати ползи;
14. застрахователните обезщетения, когато е настъпило застрахователно събитие;
15. помощите и добавките от социално подпомагане, получени на основание на Закона за интеграция на хората с увреждания, Закона за закрила на детето, Закона за семейни помощи за деца или на друг нормативен акт, както и обезщетенията и помощите при безработица, получени на основание на нормативен акт;
16. помощите от организации със социална дейност, създадени със закон, и от юридически лица с нестопанска цел, регистрирани за осъществяване на общественополезна дейност;
17. сумите, получени на основание на Закона за семейни помощи за деца, както и сумите за издръжка, получени от правоимащи лица съгласно разпоредбите на Семейния кодекс;
18. стипендиите, получени от физически лица за обучението им в страната и в чужбина;
19. паричните суми и подаръците, получени на основание на нормативен акт от донори на кръв, кръвни съставки и биопродукти за хуманни цели;
20. паричните и предметните печалби, получени от участие в хазартни игри по смисъла на Закона за хазарта;
21. (изм. - ДВ, бр. 113 от 2007 г., в сила от 01.01.2008 г.) паричните и предметните печалби, получени от участие в игри, различни от тези по т. 20, при които печалбата се определя на случаен принцип;
22. (изм. - ДВ, бр. 94 от 2012 г., в сила от 01.01.2013 г.) предоставените държавни и национални награди на творци в областта на културата и на спортисти, наградите на лауреати на конкурси по проекти и програми, финансирани изцяло или частично от Национален фонд "Култура", както и предоставените държавни парични награди за особени заслуги към българската държава и нацията;
23. (изм. - ДВ, бр. 106 от 2008 г., в сила от 01.01.2009 г.) получените суми за командировъчни пътни и квартирни пари по правоотношения, които не са трудови, когато са за сметка на възложителя и са доказани документално по реда на действащото законодателство, както и дневните командировъчни пари, но не повече от двукратния им размер, определен за лицата по трудови правоотношения;
24. доходите, получени от рента, аренда или от друго възмездно предоставяне за ползване на земеделска земя;
25. възнагражденията на: членовете на персонала на дипломатическите представителства съгласно Виенската конвенция за дипломатическите отношения; членовете на консулствата съгласно Виенската конвенция за консулските отношения; служителите на междудържавни и междуправителствени организации съгласно международния договор, сключен със съответната организация, и членовете на семействата на изброените лица, доколкото това е предвидено в съответния международен договор;
26. доходите от продажба или замяна на имущество, придобито по наследство и завет, както и на имущество, реституирано по реда на нормативен акт;
27. потребителските дивиденти от кооперации, създадени по Закона за кооперациите.
(2) (Изм. - ДВ, бр. 95 от 2009 г., в сила от 01.01.2010 г.) Не се смята за доход полученото имущество по наследство, завет и дарение, както и полученото имущество с възстановено право на собственост по реда на нормативен акт.
(3) (Отм. - ДВ, бр. 95 от 2009 г., в сила от 01.01.2010 г.)
(4) (Нова - ДВ, бр. 95 от 2009 г., в сила от 01.01.2010 г.) Не се определя данък към датата на придобиване на акции и дялове, които са получени срещу направени непарични вноски в търговски дружества.
(5) (Предишна ал. 4, изм. - ДВ, бр. 95 от 2009 г., в сила от 01.01.2010 г., доп. - ДВ, бр. 31 от 2011 г., в сила от 01.01.2011 г.) Разпоредбите на ал. 1, 2 и 4 не се прилагат за доходите от стопанска дейност като търговец по смисъла на Търговския закон, включително като едноличен търговец, както и за физическите лица, регистрирани като тютюнопроизводители и земеделски производители, които определят облагаем доход по чл. 26.

[borovinka]

Чак сега разбрах, че питането ви може да има и друг контекст:
Как да се определи цената, за която лицето иска да продаде собственият си (придобит по завещание) имот.

Ами - щом го е придобил по завещание, трябва да е подал декларация по чл. 14 ЗМДТ в съответната община, където се намира имота. Съответно там да е декларирал, че е станал собственик.
От Общината ще изиска издаването на данъчна оценка на имота.
Самата цена, за която може да го продаде, е въпрос на договаряне с евентуалния купувач. (Т.е. апартаментът може да струва и 2 и 200, според зависи какво се разберат страните). Хубаво е само да не продава под стойността на данъчната оценка.

[potomac]

Проверете дължи ли се въобще този данък продажба, ако това е единственото жилище на лицето и то не е продавало друг недвижим имот в страната през последната 1 година. Какво значение има каква е цената на имота? Все пак това (наследяването по завещание) не е "доход" по смисъла на ЗДДФЛ. Освен това ако е приел наследството, той вече би трябвало да му е платил данък наследство, който също няма нищо общо със ЗДДФЛ.

Лицето което продава жилището е чуждестранно физическо лице по смисъла на ЗДДФЛ, следователно дължи данък на печалбата и дали това е единственото жилище на лицето или не няма никакво значение.
Вие бъркате понятията данък наследство и данък на печалбата при продажбата на недвижим имот. Това са различни данъци.

(2) (Изм. - ДВ, бр. 95 от 2009 г., в сила от 01.01.2010 г.) Не се смята за доход полученото имущество по наследство, завет и дарение, както и полученото имущество с възстановено право на собственост по реда на нормативен акт.

Въпрост не е за данъка от доход от полученото имущество по наследство, завет и дарение, а данъка от печалбата при продажба на недвижим имот.

Чак сега разбрах, че питането ви може да има и друг контекст:
Как да се определи цената, за която лицето иска да продаде собственият си (придобит по завещание) имот.

Ами - щом го е придобил по завещание, трябва да е подал декларация по чл. 14 ЗМДТ в съответната община, където се намира имота. Съответно там да е декларирал, че е станал собственик.
От Общината ще изиска издаването на данъчна оценка на имота.
Самата цена, за която може да го продаде, е въпрос на договаряне с евентуалния купувач. (Т.е. апартаментът може да струва и 2 и 200, според зависи какво се разберат страните). Хубаво е само да не продава под стойността на данъчната оценка

Ама Вие пак не сте разбрали !!!!
Аз питам как се определя Цената на придобиване на продаваният имот = това е небходимо за да се определи печалбата от продажбата, която е равна на цената на която е продаден имота минус Цената на придобиване на продаваният имот, което е равно на печалбата от продажбата на имота, на която печалба се плаща 10% данък, защото лицето което продава е чуждестранно физическо лице и за него не важи Чл. 13. (1) т.1а и 1б (които важат само само за Местни физически лица)

[bird_of_paradise]

Отговорът е съвсем елементарен, и вероятно затова не отговарят колегите- придобил си имота за нула лева ( завещан е, което означава, че няма насрещна престация) и по тази причина няма нужда от бакалски сметки.
Обаче, както ти посочи боровинка, трябва да помислиш върху това дали не си в хипотезата на чл. 13, т.26 вр. чл. 16 ЗН.

Според мен бъркаш, че за целите на данъчното облагане не е местно ф.л., ама и ти си знаеш. Няма да влизам в излишества.

[zeruma]

Здравейте, моля за Вашия компетентен отговор, който ми е необходим за да попълня коректно ГДД за 2012г. Накратко казусът е следният. През 2010г. съгл. Нот.акт, ставам собственик/ФЛ/ на 9 бр. поземлени имоти – земеделски земи, заедно с още 2-ма собственици- също физически лица. В продължение на 2 години, същите тези имоти се преотреждат и стават в регулация, в следствие на извършени процедури, съгласувани с общината ОС "Земеделие"и всички институции свързани с този процес, за което съответно сме заплащали необходимите такси. През 2012г. извършваме продажби на 3 парцела от тези поземлени имоти, представляващи УПИ, като в Нот.акт за продажбата е отразена данъчната оценка на имота и продажната цена, а също и като продавачи се посочват и съпрузите на собствениците- в случая общо 5 физически лица. Съгласно чл.33, ал.1 от ЗДДФЛ, получения доход е облагаем и следва да бъде деклариран в ГДД по чл.50 за 2012г. – Приложение 5. т.е. НЕ отговаряме на изискването за необлагаем доход съгл.чл.13, ал.1, т.1, б). Въпросите са ми следните:
1. Как да определим цената на придобиване в този случай като ФЛ, т.к. имотите са претърпели промяна на статута (за което са платени не малко такси) и реално цената е многократно по висока от цената на закупуване през 2010г.?
2. Мога ли да отразя като цена на придобиване данъчната оценка на имота, която е отразена в Нот.акт, основавайки се на отговор на НАП –ИТ-00-34/24.03.2008 ” Цената на придобиване във Вашия случай, трябва да е документално доказаната цена на придобиване на имуществото. Разпоредбата на чл.18 от Закона за задълженията и договорите/ЗЗД/ посочва, че договорите за придобиване на собственост или на други вещни права върху недвижими имоти се извършват с нотариална заверка. Следователно, за целите на определяне на облагаемия доход от продажбата на недвижимо имущество, документално доказаната цена на придобиване е тази отразена в нотариалния акт.”? Може ли данъчната оценка да се тълкува като АКТУАЛИЗИРАНА ПАЗАРНА ЦЕНА НА ИМОТА?/ Този въпрос го задавам поради наскоро прочетено разяснение от юрист относно попълването на ГДД за продажба на недвижим имот/
3. Следва ли и съпузите на собствениците/ от 2010/ да декларират облагаеми доходи от тези продажби?

Благодаря предварително!