продажба с обратно изкупуване

[maria]

действителна ли е продажбата на недвижим имот с клауза за обратно изкупуване и дали се изслушват подобни сделки. Може ли в случая да се позовем на чл. 333 от ТЗ и какви са рисковете от подобна продажба

[Ковачев]

Може да възникне проблем. Сравнете текста на чл. 152 от Закона за задълженията и договорите - "Съглашение, с което се уговаря предварително, че ако задължението не бъде изпълнено, кредиторът ще стане собственик на вещта, както и всяко друго съглашение, с което се уговаря предварителене начин за удовлетворение на кредитора, различен от този в закона, е недействително". Не мога да разбера какво разбирате под понятието "изслушват". Вероятно значи "извършват". По принцип клаузата за обратно изкупуване се използва именно в случаите на отпускане на заеми, в смисъл: А дава на Б 1000 лева, но за да е сигурен, че или ще си ги получи от Б, или ще може да си ги възстанови, го кара да му прехвърли свой имот - външно под формата на покупко-продажба. Само че "клаузата за обратно изкупуване" няма да бъде вписана в нотариалния акт (тогава директно ще възникне противоречието с цитирания текст от ЗЗД и нотариусът не може да изповяда сделката). Тъй като в случая става дума за недвижим имот, ТЗ не е приложим, защото за прехвърлянето на недвижимите имоти съществува единен режим (изключвам хипотези като приватизацията например, които нямат нищо общо с поставения казус), а не е както при залога по ЗЗД и разните търговски обезпечения, вкл. особени залози. С оглед на това подобни сделки за прехвърляне на имот с "клауза за обратно изкупуване", която се намира обичайно в договора за заем, се атакуват често от нервирани длъжници като недействителни, при това с успех. Има начини да се мисли нещо законосъобразно и разумно, но това е друга тема.

[мария]

няма спор, че сделката с клауза за обратно изкупуване ще е недействителна око се позовем на ЗЗД. Изрично ЗЗД казва че продажбата с клауза за изкупуване е нищожна. Но все пак дали има начин да приложим 333 от ТЗ и сделката да стане търговска. Въпросът ми е има ли пречка за това и ако има каква е тя?

[Ковачев]

Това, което изразявам, е мое лично мнение. Не бива да се забравя, че продажбата на недвижим имот може да бъде търговска по съдържание, но с оглед на особения режим, на който се подчиняват сделките с недвижими имоти, по форма тя е гражданскоправна. Считам, че за да се приложи 333 ТЗ, продавачът следва да бъде търговец, т.е. да е налице достатъчна квалификация за участие в търговския оборот. Ако лицето не е търговец, би могло да ползва защитата на ЗЗД. Буквалният прочит на 287 ТЗ може да ни води до друг извод, но тук става въпрос за сделка, която проявява двойнственост по отношение на режима, на който се подчинява. Съществува известен риск, ако продавачът е ЕТ. Възможно е той да се "пробва" да се възползва от защитата на ЗЗД, макар, че противодействието срещу подобни опити не е сложно от правна гледна точка и следва да се търси в 286 (3) ТЗ. Въпросът е, че може да се стигне до излишен съдебен спор.

[advocat 76]

Не виждам пречка една сделка по покупко-продажба на недвижим имот да бъде търговска сделка и към нея да се приложи специалната уредба на чл. 333 ТЗ - т.е. да бъде валидна продажба с уговорка за изкупуване. Необходимо е, обаче, да се съобрази с изискванията по ТЗ. Възможни са поне три хипотези, в зависимост от това дали страните по сделката имат качеството търговец или не: 1. Тълкуването на чл. 286, ал. 2 във връзка с чл. 1, ал. 1, т. 14 на ТЗ води до извода, че всяка ПОКУПКА на недвижими имоти с цел продажба е търговска сделка. Ето защо в тази хипотеза е необходимо купувачът, а не продавачът да бъде търговец, който се занимава с покупко-продажба на недвижими имоти по занятие. 2. При втората хипотеза е възможно купувачът да бъде търговец, без да се занимава с покупко-продажба на недвижими имоти по занятие, и сделката отново да бъде търговска при спазване на условията на чл. 286, ал. 1 във вр. с чл. 286, ал. 3 и чл. 287 ТЗ. Т.е. може продавачът да не е търговец - достатъчно е купувачът да е търговец и да включи имота си в търговското си предприятие. 3. Единственият случай, в който страна по договора е търговец, а сделката не е търговска, е когато продавачът е търговец, а купувачът е физическо лице и закупува имота за лично потребление - чл. 318, ал. 2 ТЗ. Разбира се, ако никоя страна по сделката не е търговец и сделката няма да е търговска, респ. ще е нищожна. Така че ако уточните коя страна по сделката каква е, може би ще можем да стигнем до консенсус търговска ли е продажбата, респективно дали ще бъде валидна клазуата за обратно изкупуване.

[мария]

По въпроса за консенсуса. В сделката за продажба на недвижим имот с клауза за обратно изкупуване купувачът е ЕТ, а продавачът ФЛ. А дали физическото лице би доказъл нищожност на сделката?

[advocat 76]

След като клаузата за обрано изкупуване е в полза на физическото лице - защо му е да доказва нищожност? Ако сделката си е в предвидена по чл. 333 форма (т.е. поне писмена) и има задължителното съдържание - срок, в който това право може да се упражни, не виждам основание за притеснения. Ако обаче с нея страните се опитват да заобиколят закона и да дадат обезпечение по някакъв заем, като по този начин се уговаря начин за удоволетворение на кредитора, различен от предвидения в закона - тогава сделката ще е нищожна, но не на основание чл. 209 ЗЗД, който се дерогира от чл. 333 ТЗ, а на основание чл. 152 ЗЗД. В тази връзка вижте едно решение на ВКС, публикувано в друга нишка на форума - http://www.lex.bg/forumtema.php?t=148&lang=bg